최근 몇 년간 전세사기 피해가 사회 전반의 심각한 문제로 대두되면서, 많은 임차인들이 전세 계약 시 불안감을 느끼고 있습니다. 이러한 배경 속에서 국토교통부는 임차인이 전세 계약을 체결하기 전에 임대인의 주요 정보를 직접 확인할 수 있는 제도를 확대 시행하며, 이는 임차인 보호를 위한 중요한 제도적 전환점을 마련했습니다.
이번 글에는 임대인 정보 사전 확인 제도 확대에 대한 전반적인 내용을 다뤄 보겠습니다.
1. 제도 확대의 취지 및 법적 근거
기존에는 임차인이 전세 계약을 맺고 입주한 후에야 임대인의 동의를 전제로 보증 사고 이력 등의 제한적인 정보 조회가 가능했습니다. 이러한 정보 비대칭성은 임차인이 잠재적인 사기 위험에 노출될 가능성을 높이는 주요 원인 중 하나였습니다. 그러나 이번 제도 개선을 통해 임차인은 계약 단계에서부터 임대인의 보증 이력 등을 임대인의 동의 없이 직접 조회할 수 있게 되었습니다. 이는 전세사기 피해에 대한 접근 방식이 '사후 구제'에서 '사전 예방'으로 근본적인 패러다임 전환을 이룸을 의미합니다.
이번 제도 확대는 2025년 5월 1일 국회 본회의를 통과한 「주택도시기금법」 개정에 따른 후속 조치입니다.
정된 법안은 임차인의 요청 시 주택도시보증공사(HUG)가 보유한 임대인 정보를 임대인의 동의 없이 제공할 수 있도록 명시함으로써 , 임차인 보호를 위한 법적 기반을 공고히 했습니다. 특히, 전세사기특별법의 연장과 함께 HUG가 임대인의 전세보증 가입 건수, 보증사고 이력, 보증 가입금지 대상 여부, 최근 3년간 HUG에 진 채무 여부 등을 임대인 동의 없이도 공개하도록 한 것은 임차인 보호를 위한 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.
2. 시행 시기 및 적용범위
임대인 정보조회 제도는 2025년 5월 27일부터 확대 시행되었습니다.
초기에는 주택도시보증공사(HUG) 지사 방문을 통해서만 신청이 가능하지만,
임차인의 접근성과 편의성을 높이기 위해 2025년 6월 23일부터는 '안심전세앱'을 통해 비대면으로도 신청할 수 있게 됩니다.
한편, 임차인 보호를 위한 정보 확인 제도는 HUG 기반 정보 조회 외에도 임대인의 세금 체납 정보를 확인할 수 있는 별도의 제도가 존재합니다. 임대인의 미납 국세 확인 제도는 2023년 4월 3일부터 보증금 1천만 원을 초과하는 임대차 계약의 경우 임대인 동의 없이 열람이 가능하도록 개선되었습니다. 또한, 미납 지방세 확인 제도는 2023년 4월 1일부터 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다. 이러한 세금 체납 정보 확인 제도는 HUG 기반 정보와 상호 보완적인 관계를 가집니다.
특히, 임대인이 세금을 체납했을 경우 해당 체납액이 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 , 이 정보를 확인하는 것은 보증금 보호에 있어 매우 중요합니다. 따라서 임차인은 HUG 기반 정보와 세금 체납 정보를 모두 확인하여 임대금을 안전하게 지키는게 핵심입니다.
3. 임차인이 확인할 수 있는 정보의 범위
확대된 임대인 정보 조회 제도를 통해 임차인이 확인할 수 있는 정보는 크게 주택도시보증공사(HUG) 기반 정보와 국세 및 지방세 체납 정보로 나눌 수 있습니다.
1) 주택도시보증공사(HUG) 기반 정보 예비 임차인은 HUG가 보유한 보증 데이터를 기반으로 다음과 같은 핵심 정보를 확인할 수 있습니다.
- 임대인의 다주택자 여부: 임대인이 전세금반환보증에 가입한 주택의 총 개수를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인의 보증 리스크를 판단하는 중요한 지표가 됩니다.
- 전세금반환보증 사고 이력: 최근 3년간 임대인에게서 발생한 대위변제(보증사고) 건수를 확인할 수 있습니다. 과거 보증 사고 이력은 임대인의 신뢰도와 재정 건전성을 가늠하는 핵심 정보로 활용됩니다.
- HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수: 임대인이 HUG 보증에 가입한 주택의 총 개수를 파악하여, 해당 임대인의 보증 관련 활동 규모를 짐작할 수 있습니다.
- 보증 가입 금지 대상 여부: 해당 임대인이 전세금반환보증 가입이 금지된 대상인지 여부를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 고의적으로 보증을 회피하거나, 과거 심각한 법적 또는 재정적 문제를 일으킨 이력이 있는지 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.
2) 국세 및 지방세 체납 정보
- 임대인의 미납 국세 내역: 임차인은 집주인의 미납된 국세를 집주인 동의 없이 확인할 수 있습니다. 이는 임대인의 재정 상황을 사전에 파악하여 보증금 반환 가능성을 가늠하는 데 필수적입니다. 특히, 임대인이 세금 체납액이 있어도 등기부등본 등 공식 문서에는 나타나지 않기 때문에 직접 확인하는 것이 중요합니다. 건물에 문제가 생겨 압류될 경우, 임차인 보증금보다 건물주의 미납 국세가 우선 변제되기 때문입니다.
- 임대인의 미납 지방세 내역: 미납 국세와 마찬가지로 임대인의 미납 지방세도 확인할 수 있으며, 이 역시 보증금보다 우선 변제될 수 있어 임차인의 보증금 보호에 영향을 미칠 수 있습니다.
위 내용을 보기 쉽게 표로 정리하자면 아래와 같습니다.
| 정보 종류 | 확인 가능 정보 | 정보 제공 기관 | 주요 확인 목적 | 시행일 | 동의 여부 및 조건 |
| HUG 기반 정보 | 임대인의 다주택자 여부, 전세금반환보증 사고 이력(최근 3년간 대위변제 건수), HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수, 보증 가입 금지 대상 여부 | 주택도시보증공사 (HUG) | 전세사기 위험도, 보증 리스크 평가 | 2025.05.27 | 공인중개사 확인 시 동의 불필요 |
| 국세 체납 정보 | 임대인의 미납 국세액 (납세고지서/납부통지서 발급 후 납부 기한 미도래 국세, 세금 신고 후 미납 국세 등) | 관할 세무서 | 임대인의 재정 건전성, 보증금 우선 변제 순위 확인 | 2023.04.03 | 보증금 1천만원 초과 시 동의 불필요 |
| 지방세 체납 정보 | 임대인의 미납 지방세액 | 관할 시·군·구청 세무부서 | 임대인의 재정 건전성, 보증금 우선 변제 순위 확인 | 2023.04.01 | 동의 불필요 |
4. 정보 조회 조건 및 절차
임대인 정보 조회는 임차인의 계약 진행 상황과 조회하려는 정보의 종류에 따라 절차가 달라집니다.
1) 전세 계약 전 예비 임차인의 경우 (HUG 정보) 무분별한 조회를 방지하고 실제 계약 의사가 있는 임차인에게 정보를 제공하기 위해, 예비 임차인은 공인중개사를 통해 해당 주택에 대한 계약 의사가 확인되어야 임대인 동의 없이 정보 조회가 가능합니다.
- HUG 지사 방문 신청: 공인중개사 확인서를 지참하여 주택도시보증공사(HUG) 지사를 직접 방문하여 신청할 수 있습니다.
- 안심전세앱을 통한 비대면 신청: 2025년 6월 23일부터는 '안심전세앱'을 통해 언제 어디서든 편리하게 비대면으로 신청할 수 있게 됩니다.
2) 계약 당일 임대인을 직접 만난 경우 (HUG 정보) 계약 당일 임대인과 직접 대면하는 상황에서는 안심전세앱을 활용하여 즉각적인 정보 확인이 가능합니다. 임차인이 직접 임대인 정보를 조회하거나, 임대인이 앱 상에서 본인의 정보를 직접 조회하여 임차인에게 보여줄 수 있습니다. 이 방법은 현장 계약 시 유용하게 활용될 수 있습니다.
3) 국세 및 지방세 체납 정보 조회 절차
- 세무서/시·군·구청 방문 신청: 임대차 계약서, 본인 신분증, 열람 신청서를 지참하여 가까운 세무서(국세) 또는 시·군·구청 세무부서(지방세)를 방문하여 신청합니다. 국세의 경우 홈택스에서 신청 후 방문하면 더욱 빠르고 편리하게 절차를 진행할 수 있습니다.
- 잔금 지급 전 확인의 중요성: 미납 국세 및 지방세는 반드시 잔금을 치르기 전날까지 확인해야 합니다. 이는 임차인의 보증금보다 세금 체납액이 우선 변제될 수 있기 때문에 , 보증금 보호를 위한 최후의 안전장치로서 시기를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다. 입주 후에는 해당 내용을 열람할 수 없으므로, 계약의 최종 단계에서 반드시 확인해야 할 필수 사항입니다.
4) 정보 제공 소요 기간 HUG 정보의 경우, HUG의 확인 절차를 거쳐 최대 7일 이내에 임대인 정보가 제공됩니다. 지사 방문 신청 시에는 문자로, 안심전세앱 신청 시에는 앱을 통해 결과가 통지됩니다.
5. 제도의 남용 방지 장치 및 제약사항
임대인 정보 조회 제도는 임차인 보호라는 중요한 목적을 가지고 있지만, 동시에 임대인의 개인정보 보호와 제도의 남용 방지를 위한 장치들도 함께 마련되었습니다.
1. 조회 횟수 제한 제도의 신뢰도를 높이고 무분별한 조회를 방지하기 위해, 신청인당 월 3회로 조회 횟수가 제한됩니다. 이는 단순히 호기심으로 정보를 조회하는 '찔러보기'식 행위를 막고, 실제 계약 의사가 있는 예비 임차인에게만 정보가 제공되도록 하기 위함으로 판단됩니다.
2. 임대인 문자 통지 시스템 임차인이 임대인 정보를 조회했다는 사실을 임대인에게 문자로 통지하는 시스템이 함께 운영됩니다. 이는 임대인의 개인정보가 열람되었다는 사실을 투명하게 알림으로써 임대인의 사생활 보호를 위한 최소한의 장치로 기능합니다.
동시에 조회 사실을 공개하여 불필요한 마찰을 줄이고, 임대인이 자신의 정보가 어떻게 활용되는지 인지할 수 있도록 돕는 역할을 합니다.
3. 무분별한 조회 방지 절차 강화 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통한 계약 체결 여부 확인이나, 공인중개사를 통한 계약 의사 검증 등도 철저히 시행됩니다. 이러한 절차는 정보 조회 요청이 실제 계약 의사를 기반으로 하는지 검증하는 데 중요한 역할을 합니다.
이번 임대인 정보 사전 확인 제도 확대는 임대인과 임차인의 정보 비대칭을 막고, 이로 인해 전세에 대한 불확실성을 해소하여 임차인이 안심하고 전세계약을 체결할 수 있는 정부의 노력의 일환으로 보입니다.
전세에서 월세로 전환이 가속되고 있긴 하지만 아직까지 전세는 우리의 주택시장에서 큰 역할을 하고 있는것이 사실입니다.
이러한 지속적인 노력을 통해 더욱 건전하고 신뢰할 수 있는 전세 시장이 정착될 수 있기를 기대합니다.
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